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文章作者:野象谷魔域 文章来源:http://www.cnenglish.net/ 更新时间:15-03-28

房地产开发报建流程及潜规矩指南
(无比感激这位老兄的倾情贡献,此文对我太有用了。固然不晓得你是谁,可我感到你是最可恶的人。谢谢)

中华国民共跟国城乡计划法于2008 年1 月1 日实行,作为曾经的房地产治理部分的小混混以及当初的下海流游勇员,我看了其中与房地产开发报建有关的内容,有些感叹,在这里讲一讲。



涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久,我想到哪里就讲到哪里吧。下面根本上是依照报建的先后顺序来说。



1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的条件.但是,这多少样东西领取的先后次序,异常的有学识。有经验的同道,一看这几样东西的发出时光,基础上就能够断定出地块背地的故事。这三样货色波及到国土部门和规划部门空费时日的权利奋斗。目前我国法律也没有很好的标准这个问题。

恩,简略的说一下,土地证由领土部门颁发,是土地权属证实,载明了土地用途及应用期限(只是载明);建设用地规划允许证由规划部门颁发,是核定土地用处及用地界限的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是断定土地使用强度指标的法律根据,如容积率啊建造密度啊泊车位配置请求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包含现在的那个小户型比例限度要求,也会在这个文件里体现出来。

个别来说,一块地,必需要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这相对应当是必须的程序。因为国土部门必需依据规划部门核定的土地功效及土地使用强度,能力盘算出土地出让金,才干在土地证上载明土地用途及年限。

然而呢,在事实中呢,这个主意只能是幻想状况。由于首先,良多处所的国土部门在出让土地的时候,基本不斟酌规划,直接就整块出让了。而后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无奈懂得的土地出让模式一度十分风行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修正规划也好,仍是根本不规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事件你规划部门得给我搞定。

我不是批驳这种土地出让模式轻易繁殖腐朽。要知道,我国正式搞土地出让也只不外是从1990 年开端的,而以公然交易的情势搞土地出让,甚至都只是从1997 年才正式开始。

而北京第一块公开交易的土地,是到2000 年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问题上缺少教训,国际上也没有什么可供鉴戒的模式。因为我国的房地产管理系统那绝对是全世界独占的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了,最少我个人认为,把我放到90 年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念始终到现在都还没深刻人心,更何况当时呢。

不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条:

在城市、镇规划区内以出让方法供给国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应该依据把持性具体规划,提出出让地块的地位、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成局部。未肯定规划前提的地块,不得出让国有土地使用权。以出让方式获得国有土地使用权的建设名目,在签署国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目标同意、核准、存案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主 ]]>

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